Entra en vigor la ley que obligará a que las comunidades de vecinos autoricen los pisos turísticos

Desde este jueves las comunidades de vecinos tienen un papel fundamental a la hora de permitir que haya pisos turísticos en su bloque. Así lo dictamina la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia que introduce una "importante modificación" de la ley de Propiedad Horizontal (L.P.H). Con este nombre se ha bautizado a la medida que permite desde hoy a las comunidades de propietarios "limitar las viviendas destinadas al alquiler turístico" y así estar "más protegidas". Dicho de otra forma, para que un propietario pida a la Junta de Andalucía el registro de una vivienda turística tendrá que presentar un certificado conforme tiene el beneplácito de su comunidad.

En 2019 entró en vigor una ley que permitía a las comunidades de propietarios prohibir la actividad de la existencia de pisos turísticos en su bloque con el consenso de las tres quintas partes de los propietarios. Dicha ley, según ha explicado a este periódico Manuel Jiménez, presidente del Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas (CAFINCAS), "dejaba muchas lagunas sueltas y era necesario esperar a aclaraciones y sentencias del Tribunal Supremo porque la propia ley no podía determinar si se prohibían o limitaban las actividades turísticas en las viviendas". Ahora, dice Jiménez, "se ha dado la vuelta a la tortilla" y en vez de prohibir pisos turísticos que ya funcionen, se deberán aprobar con una mayoría en la comunidad de propietarios.

Por lo tanto, esta ley que se aprobó en enero y tendrá efecto desde este jueves dictamina que los propietarios que quieran destinar su vivienda a fines turísticos están obligados a convocar una junta de vecinos expresamente para sopesar este tema y llevarlo a una votación: si tres quintas partes están de acuerdo con la propuesta del propietario la vivienda podrá convertirse en un piso turístico, de lo contrario, no tendrá la autorización de la Junta de Andalucía. Este matiz, según el presidente del Consejo, "otorga más control a las comunidades de vecinos sobre esta actividad".

El nuevo rol del presidente de la comunidad

Tal como señala Jiménez, la nueva norma que modifica la Ley de Propiedad Horizontal le da potestad al presidente de la comunidad para requerir al propietario del piso turístico que opere sin autorización del resto de propietarios el cese inmediato de la actividad. "Podrá exigirle al propietario la documentación pertinente así como la inscripción en el registro en cuestión", ha añadido Jiménez.

En este sentido, los vecinos que detecten la apertura de nuevas viviendas turísticas en su bloque sin su consentimiento tienen dos vías para hacer frente a la situación. Por una parte, las comunidades de vecinos pueden presentar una denuncia al juzgado, lo que podría suponer la apertura de un procedimiento sancionador por parte del Consistorio.

Por la otra, pueden dirigirse a la Junta de Andalucía, que ostenta las competencias en materia de turismo. Si se constata una infracción de la normativa turística, la administración autonómica podría iniciar igualmente un procedimiento sancionador. "Todos los pisos, independientemente de las limitaciones de cada ayuntamiento, tienen que estar inscritos en un registro de la Junta, y para hacerlo, mientras que antes solo tenían que rellenar un formulario, ahora se les solicitará un registro de la comunidad", ha puntualizado el presidente.

Las cancelaciones de pisos turísticos

Desde 2024, la Administración andaluza ha cancelado un total de 6.771 viviendas de uso turístico como parte de las medidas de control, regulación y ordenación del sector. De estas, 3.612 cancelaciones han sido de oficio, es decir, la Junta ha detectado una irregularidad, mientras que 3.159 han sido a instancia de parte, por una denuncia. Málaga es la provincia con más cancelaciones, con 2.397 viviendas, seguida de Granada (1.090), Sevilla (1.032), Cádiz (888), Córdoba (437), Almería (425), Huelva (280) y Jaén (222).

Para reforzar la regulación, se ha implementado el Decreto de Viviendas de Uso Turístico, que permite a los ayuntamientos establecer limitaciones en función de criterios de interés general. Asimismo, se han firmado convenios desde la Administración pública con Sevilla, Granada, Cádiz, Málaga y Jerez de la Frontera para "mejorar la coordinación administrativa y optimizar la gestión de la información sobre viviendas de uso turístico".

Una medida para "regular" el cobro de morosos

Hasta ahora, cuando una comunidad de vecinos quería denunciar a un propietario moroso que no pagaba la cuota solo tenía que poner una denuncia. Desde este jueves y según la Ley de Procedimiento Judicial, la comunidad de vecinos está obligada a llevar a cabo un proceso de mediación previa con el propietario en el que se le ofrezca una "alternativa". "Antes de presentar la demanda el juzgado solicitará que se intente llegar a un acuerdo sin necesidad de tener que pasar por la vía judicial", ha destacado Jiménez.

¿Cómo se puede llegar a un acuerdo? Según la ley, a través de distintos sistemas, pero todos ellos plantean la opción de que la comunidad, a pesar de ser la parte afectada, "debe ofrecer una opción más favorable para el propietario". "Por ejemplo, en el caso de un moroso, una alternativa podría ser ofrecerle un descuento del 10% si paga en el momento lo que debe", sostiene Jiménez, refiriéndose a esta medida como una alternativa que "puede generar que haya más deudores".

Para el presidente del Consejo esta nueva medida "genera controversia" y aunque ya ha entrado en vigor "no saben cómo se va a ajustar". "Esto va a hacer que se alargue el procedimiento en los pleitos de las comunidades porque esta medida deja poco margen a la comunidad para hacer una oferta al mal pagador que no incentive a la morosidad", argumenta.

Cabe destacar que esta medida no solo afecta a los conflictos con propietarios que no paguen la comunidad, también a cualquier ámbito que pueda generar un enfrentamiento entre los propietarios de una comunidad.