Andalucía es la segunda comunidad en la que más cuesta comprar una vivienda nueva: hay que dedicar el 55% de los ingresos

La vivienda es una de las principales preocupaciones de los españoles, si no la que más, por varias cuestiones. Una de las más notorias es el precio, y los datos así lo demuestran. Según el informe ‘Vivienda de obra nueva 2026’ de la empresa de valoración y consultoría inmobiliaria Tinsa by Accumin, el valor medio de la vivienda nueva en España se incrementó un 10,4% en 2025 (un 7,6% en término reales, descontando el efecto de la inflación), con hasta 2.567 euros/m2. Y en términos de accesibilidad, el producto de nueva construcción concentra los niveles de esfuerzo de compra más tensionados, ya que un hogar medio necesita el 44% de la renta disponible para pagar el primer año de una hipoteca de este tipo de vivienda, frente al 35% que supone la tasa de esfuerzo general (considerando obra nueva y usada). Esta situación se recrudece en Andalucía.

El esfuerzo teórico de compra para viviendas de obra nueva se mide en el porcentaje de la renta disponible que le sería necesario destinar a un hogar medio para afrontar el pago de la primera cuota anual de una hipoteca que financia el 80% del valor de una vivienda media a precios medianos actuales. Y este informe explica que ese incremento del esfuerzo de compra refuerza que existe una mayor dificultad de acceso de la población a la vivienda nueva y el nuevo producto residencial está orientado mayoritariamente a rentas altas y turismo en vez de a paliar la escasez de vivienda habitual en los núcleos más poblados.

Si el esfuerzo teórico de compra que se considera razonable se sitúa en el 35%, y en España la media es del 44%, este esfuerzo supera esa media en Baleares, Andalucía, Comunidad Valenciana y Cantabria. Baleares llega al 67% y Andalucía está ya en el 55%, en el segundo puesto de regiones en las que más dinero se destina de la renta disponible del hogar medio. Por detrás quedan Comunidad Valenciana (51%) y Cantabria (46%). El orden que refleja el informe es este: Baleares (67%), Andalucía (55%), Comunidad Valenciana (51%), Cantabria (46%), Castilla-La Mancha (44%), Navarra (44%), Madrid (42%), Cataluña (42%), Asturias (41%), País Vasco (41%), Castilla y León (40%), La Rioja (40%), Canarias (39%), Galicia (39%), Murcia (38%), Aragón (38%) y Extremadura (37%).

Además, dentro de Andalucía, la situación no es homogénea. Málaga alcanza un esfuerzo del 72%; Cádiz y Córdoba están en el 54% de esfuerzo; Granada, el 50%, y Almería, el 47%. Sevilla queda en una zona intermedia-alta, con un 46%, ligeramente por encima de la media nacional. En menos nivel crítico aparecen Huelva (39%) o Jaén (36%).

Andalucía registra un precio medio de 2.372 €/m² en obra nueva

En el caso del precio medio, este informe de Tinsa señala que el valor medio de la obra nueva en España aumentó un 10,4% en 2025, un 43% superior al promedio de la segunda mano. Además, los precios más elevados se encuentran en los municipios que actúan como polos de empleo relevantes y en zonas de fuerte atracción turística. El valor medio de la obra nueva en España está en los 2.567 €/m2, y supera en un 17% los máximos de 2007. Descontando el efecto de la inflación (términos reales), es un 18% inferior al que tenía en el pico de la burbuja inmobiliaria.

En este caso, Andalucía no está entre las que tiene precios más altos. De mayor a menor, el precio medio de vivienda de obra nueva quedaría así: Baleares (4.640 €/m²), Madrid (3.563 €/m²), País Vasco (3.166 €/m²), Cataluña (3.058 €/m²), Navarra (2.566 €/m²), Comunidad Valenciana (2.536 €/m²), Canarias (2.518 €/m²), Cantabria (2.392 €/m²), Andalucía (2.372 €/m²), Aragón (2.279 €/m²), Asturias (2.232 €/m²), Murcia (2.027 €/m²), La Rioja (1.985 €/m²), Galicia (1.930 €/m²), Castilla-La Mancha (1.770 €/m²), Castilla y León (1.754 €/m²) y Extremadura (1.364 €/m²).

El conjunto de comunidades autónomas en 2025 ha registrado, por tanto, valores que oscilan entre los 4.700 €/m2 y los 1.400 €/m2. Los precios más elevados, por encima de 3.000 €/m2, se sitúan en Baleares, Madrid, País Vasco y Cataluña. En el extremo opuesto, los precios más bajos, por debajo de los 2.000 €/m2, se observan en Extremadura y Castilla-León.

Las variaciones anuales de precio han sido mayoritariamente intensas y se han situado entre +17,2% y -2,9% en términos nominales (+14,1% y -5,4% descontando la inflación). Las comunidades con crecimientos más intensos, por encima del 14% nominal, son Cantabria, y Asturias. En el extremo opuesto, se registran retrocesos moderados en Extremadura. La distancia de los precios con respecto a los valores mínimos alcanzados durante la gran recesión de 2008 se sitúa entre 93% y 12% (descontando el efecto de la inflación). En Comunidad Valenciana la vivienda nueva casi duplica su valor desde entonces, seguida de Baleares y Andalucía. Donde más cerca se mantiene de dichos mínimos, a 12% de distancia, es en País Vasco.

Málaga, la provincia andaluza con la vivienda más cara

Por provincias, los valores unitarios residenciales medios se encuentran entre los 4.640 €/m2 y los 1.041 €/m2. En la parte alta del rango, por encima de los 3.000 €/m2, se sitúan las provincias de Baleares, Madrid, Barcelona, Guipúzcoa, Vizcaya y Málaga. Por precio medio de vivienda de obra nueva en 2025, las provincias andaluzas quedan así: Málaga (3.188 €/m²), Cádiz (2.315 €/m²), Córdoba (2.185 €/m²), Sevilla (2.155 €/m²), Granada (2.016 €/m²), Almería (1.987 €/m²), Huelva (1.679 €/m²) y Jaén (1.318 €/m²).

La media andaluza del informe se sitúa en 2.372 €/m², de modo que solo Málaga queda claramente por encima del promedio regional; Cádiz se queda relativamente cerca, mientras que el resto se mueve ya por debajo. Andalucía tiene una estructura muy desigual en el que Málaga juega en otra liga. No solo lidera Andalucía, sino que el informe la coloca entre las provincias españolas por encima de 3.000 €/m². Eso la separa con claridad del segundo escalón andaluz, donde aparecen Cádiz, Córdoba y Sevilla, todas en una franja de entre unos 2.100 y 2.300 €/m².

Hay mucha similitud entre Sevilla y Córdoba. Sevilla marca 2.155 €/m² y Córdoba 2.185 €/m², muy cerca entre sí, mientras Granada (2.016 €/m²) y Almería (1.987 €/m²) forman una franja intermedia-baja, ya por debajo del umbral de los 2.000-2.100 euros o muy pegadas a él. Además, hay un fuerte contraste interno entre Málaga (3.188 €/m²) y Jaén (1.318 €/m²), una brecha de 1.870 €/m² que representa más del doble. Huelva (1.679 €/m²) también queda claramente descolgada. Así, la presión de precios de la obra nueva se concentra sobre todo en la Costa del Sol y, en menor medida, en algunas provincias de mayor dinamismo urbano o litoral, mientras el interior sigue bastante más barato.