La suspensión del registro único estatal 'libera' miles de viviendas turísticas en Andalucía que podrán volver a Airbnb y Booking

La nueva normativa estatal en materia de viviendas turísticas entró en vigor en julio de 2025. Desde entonces, en el caso de Andalucía, no basta con que una vivienda esté dada de alta en el registro autonómico, debe también pasar el filtro del Ministerio. Esto implica acreditar ante el Colegio de Registradores de la Propiedad que se cumple con todos los requisitos legales de la normativa estatal, autonómica o municipal para operar. Este doble control fue recurrido por varias comunidades autónomas por suponer una "invasión de competencias" y generar "inseguridad jurídica". Finalmente, ha quedado derogado por una sentencia del Tribunal Supremo. Andalucía fue una de las que recurrió, y una de las más afectadas. Es el territorio con más expedientes revocados por parte del Ministerio (26.000) y con un mayor desequilibrio entre el número de pisos dados de alta en la plataforma autonómica en relación con la estatal.

Según los datos del registro de alquileres turísticos, en Andalucía hay dadas de alta 167.457 viviendas turísticas en estos momentos. Sin embargo, el último censo del Ministerio refleja que en torno a 100.000 habían solicitado formar parte del registro estatal y de éstas casi 26.000 habían sido rechazadas. Sólo estaban autorizadas, por tanto, para operar en plataformas como Booking o Airbnb en torno a 75.000. Ahora, al quedar en suspenso el decreto estatal el único registro válido será el de la Consejería de Turismo, que asumirá todas las competencias del control de la legalidad de los expedientes.

En ese volumen de pisos que estaban dados de alta en el registro autonómico y no en el estatal hay una casuística amplia. Hay viviendas que no se han dado de baja pero en la práctica no operan y por tanto no han realizado ningún trámite adicional, hay propietarios que simplemente no lo han gestionado, hay casos que se han quedado bloqueados por trámites urbanísticos municipales, y hay también según el Ministerio irregularidades que se han detectado a través del doble filtro y del control de los registradores.

“El Gobierno impuso un registro único obligatorio desde el 1 de julio de 2025 sin la cobertura competencial necesaria, ignorando las advertencias de inseguridad jurídica que las comunidades llevábamos meses trasladando. Legislar desde la imposición y la ocurrencia tiene consecuencias", respondió el consejero de Turismo, Arturo Bernal, quien advirtió del coste que ha podido suponer para las administraciones y para los propietarios: "¿Quién va a devolver los costes que ha provocado esta chapuza? Los gastos de adaptación de administraciones, plataformas y propietarios; la inseguridad jurídica creada; el tiempo y los recursos perdidos por una norma que el Supremo acaba de anular”, completó.

La lectura desde el Ministerio de Vivienda es distinta. Desde el departamento que dirige Isabel Rodríguez destacan que su decreto ha permitido que afloren "111.000 contratos de alquiler ilegales" de los cuales 26.000 se encuentran en Andalucía. "Gracias a la determinación estos alojamientos ya no se estaban comercializando en plataformas on line". En esta línea, el Gobierno arremete contra la Administración autonómica andaluza: "No puede ser lo que ha estado pasando en lugares como Andalucía, que baste una declaración responsable para inscribir un piso turístico y que luego nadie compruebe si se cumple la norma".

El control vuelve a la Junta de Andalucía

Con la desaparición del registro estatal, el control vuelve exclusivamente a la Junta de Andalucía que defiende a través de la Consejería de Turismo que el trabajo realizado ya ha permitido un control exhaustivo de las viviendas turísticas sin necesidad de la intervención del Ministerio. Según los datos de la Consejería en tres años se han cancelado más de 15.000 viviendas turísticas ilegales: 5.800 en 2024, 6.860 en 2025 y 2.673 en lo que llevamos de año.

En estos dos años, según subrayan desde la Consejería, se ha puesto en marcha el nuevo sistema que impide la inscripción automática de viviendas en municipios en los que se han establecido limitaciones urbanísticas como Sevilla, Málaga, Cádiz o El Puerto de Santa María. De esta forma, aunque el procedimiento sigue siendo a través de una declaración responsable, no se autoriza ningún alta.

A esto se añade la puesta en marcha del grupo Titan de la Policía Nacional Adscrita, un equipo especializado que recorrerá el territorio realizando controles y realizará un seguimiento de las ofertas a través de internet.

El Ministerio pide a Andalucía que controle los anuncios en plataformas

Pero el punto principal de conflicto entre administraciones de esta normativa es el relacionado con las plataformas de alquiler. El decreto estatal lo que venía es a limitar cuáles se pueden anunciar. Y para ello establecía una segunda revisión basada en los criterios de los registradores de la propiedad. Plataformas como Airbnb o Booking habían firmado convenios para cumplir esta exigencia.

Estas relaciones con las plataformas vuelven a depender de la comunidad autónoma. En el caso de Andalucía ya ha habido reuniones para "consolidar la oferta reglada y fortalecer la cooperación público-privada". "Se ha reforzado el canal de notificaciones ágiles, se han acordado puntos de contacto oficiales en las plataformas y se ha lanzado un mensaje claro: no a la oferta no reglada", subrayan desde la Consejería.