La construcción de vivienda nueva repunta un 20% en 2025, pero sigue siendo insuficiente para cubrir la gran demanda que hay en España

La construcción de vivienda nueva en España crece, pero no al ritmo que necesita el mercado. Pese a que en 2025 el número de nuevas promociones ha aumentado un 20%, las casas recién construidas solo representan el 9,7% de las ventas totales: 6.272 de las 64.730 operaciones registradas en julio de 2025, según datos recogidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en su Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad.

“El problema es que el mercado lleva más de una década sin recuperar los niveles de construcción previos a la crisis de 2008. La oferta insuficiente en un contexto de demanda creciente ejerce presión sobre los precios y amenaza con tensionar aún más el acceso a la vivienda”, advierte Laura Martínez, portavoz del comparador y asesor hipotecario iAhorro.

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, el sector pasó de levantar más de 100.000 viviendas mensuales en los años de auge a una parálisis casi total. Durante los años posteriores, las ventas se hundieron por el desplome del empleo y la sobreoferta acumulada. “El impacto de la crisis fue determinante”, recuerda Martínez, que agrega: “La demanda desapareció de golpe, pero la oferta siguió creciendo porque había miles de viviendas en construcción y muchas más que salieron al mercado por impagos. Eso provocó que las promociones privadas se detuvieran y que la vivienda protegida perdiera la relevancia que tenía antes”.

A partir de 2015, con la recuperación económica, las compraventas repuntaron, pero la construcción de obra nueva apenas se movió. Esa brecha entre oferta y demanda se ha mantenido durante toda la última década, y hoy se traduce en un déficit estructural difícil de revertir.

Crecimiento desigual y obstáculos persistentes

Aunque los datos recientes muestran cierta recuperación, el avance sigue siendo insuficiente. Desde 2015, el número de viviendas iniciadas ha crecido de forma irregular, con fuertes altibajos. Tras el parón de 2023, cuando cayó un 24%, 2024 marcó un aumento del 38%, y en lo que va de 2025 la tendencia continúa con un incremento del 20%. Sin embargo, la portavoz de iAhorro advierte que “la recuperación no logra compensar los años de déficit acumulado. Aunque hay intentos de reactivación, el sector no ha conseguido consolidar un crecimiento estable y sostenido. La falta de suelo urbanizable, los largos tiempos de tramitación y la complejidad burocrática siguen siendo obstáculos importantes”.

La escasez de suelo y los retrasos en la aprobación de planes urbanísticos son un freno decisivo. “Además del largo plazo que conllevan los trámites, el problema principal es de competencias: hay que coordinar al Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Es urgente un pacto global y medidas prácticas para agilizar la planificación y aumentar la oferta”, reitera Martínez.

Las claves: desigualdad territorial, envejecimiento y precios al alza

Además, la escasez de obra nueva no se distribuye de manera uniforme. En las zonas con mayor presión demográfica la demanda supera con creces a la oferta. “En Málaga, por ejemplo, el crecimiento de la obra nueva ha sido muy fuerte, mientras que Madrid concentra los nuevos desarrollos del sureste y Cataluña mantiene un ritmo más moderado”, explica la portavoz del comparador hipotecario. En cambio, en el interior peninsular y zonas rurales, el escenario es el opuesto: “Allí hay terreno disponible, pero la demanda es débil y la abundancia de vivienda usada impide que se inicien nuevas promociones”, apunta Martínez.

A esta situación se suma el envejecimiento del parque inmobiliario español. Buena parte de las viviendas en los centros urbanos son antiguas y, aunque los proyectos de rehabilitación ganan peso, no logran sustituir la falta de obra nueva. En este sentido, la portavoz de iAhorro comenta que “las viviendas céntricas más antiguas siguen teniendo una demanda muy alta y se venden rápido. En cambio, los desarrollos nuevos están cada vez más lejos del centro”.

El precio también marca una diferencia clave. Comprar una vivienda nueva cuesta, de media, entre un 40% y un 45% más que adquirir una de segunda mano. No obstante, la escasez de oferta ha hecho que ambos segmentos suban a ritmos similares: la vivienda usada se ha encarecido un 12,8% interanual, frente al 12,1% de la nueva, según el INE. “Si esta situación se prolonga, el riesgo de una nueva burbuja de precios es real”, advierte Martínez, que matiza que “la demanda sigue siendo muy fuerte y la población continúa creciendo. Si no se incrementa la oferta, la presión sobre los precios se intensificará”.

Un desafío de futuro

El mercado inmobiliario español cierra 2025 con dinamismo en las compraventas, pero con un desequilibrio de fondo que amenaza la sostenibilidad del sector. Para los expertos, la solución pasa por liberar suelo urbanizable, simplificar los trámites administrativos y recuperar los incentivos a la vivienda protegida. “El reto es garantizar que la oferta se adecúe a los flujos de población y al crecimiento económico”, concluye la portavoz de iAhorro. “Solo así podremos evitar que el acceso a la vivienda se convierta en un lujo para la mayoría”.