Junta y Ayuntamiento 'hacen caja' con un solar de San Bernardo: 214 viviendas valoradas en 90 millones

La dificultad para acceder a una vivienda es el principal problema para los sevillanos. El propio alcalde de Sevilla admitió este miércoles, haciendo balance de sus políticas en esta materia, que ha pasado de ser la decimosexta preocupación a la primera en los últimos seis años según las encuestas. Aunque no es tanto un problema de número como de precio, y para eso están las VPO. Sin embargo, mientras aún colea la polémica sobre el precio de las de la promoción de la Cruz del Campo, Ayuntamiento y Junta de Andalucía se encuentran tramitando la recalificación de un suelo público en el barrio de San Bernardo para la construcción de 214 pisos de renta libre, sin viviendas protegidas, con precios estimados fuera del alcance de los jóvenes.

Estas viviendas, para una superficie media de 100-120 m², pueden alcanzar los 4.500-5.000 euros/m², llegando a ser superiores en áticos con terraza o si incluyen piscinas en zonas comunes. Esta es la estimación de Rosario García Blanco, delegada de Grupo Tecnitasa en Sevilla, de manera que se irían en torno a los 450.000-500.000 euros como mínimo. En total, con estas cifras, la promotora que compre los suelos a la Junta de Andalucía podría recaudar por esas 214 viviendas una cantidad superior a los 90 millones de euros, a lo que habría que restarle los costes de construcción. Los garajes pueden costar entre 38.000-42.000 euros, y los locales en bruto, en función del tamaño y orientación de fachada, pueden alcanzar los 2.000-2.500 euros/m².

A pocos metros, Grupo ABU construye pisos de lujo en las antiguas naves militares de Santa Barbara, frente a la Fábrica de Artillería, en un solar en el que invirtió 130 millones de euros y donde ha construido en siete plantas 69 viviendas con precios que superaban los 600.000 euros -en el caso de los áticos, llegaba a un millón de euros. La promoción está vendida al completo. 

Milla de oro de la capital

Este solar está ubicado entre el centro histórico y esta zona de lujo de la capital. Concretamente, junto a la antigua Estación de San Bernardo, entre la Avda. de Cádiz, la Avda. de Málaga y las calles Juan Mata Carriazo y Felipe Hansen. Esta parcela fue sometida hace unos años a actuaciones de reforma interior, como consecuencia de la remodelación urbanística de los espacios que anteriormente ocupaba el trazado ferroviario de Sevilla a Cádiz y el entorno de la estación de Ferrocarril de San Bernardo o Estación de Cádiz.

Se trata de un suelo público que pertenece a la Junta de Andalucía e inicialmente iba a servir para oficinas de la Agencia Tributaria como equipamiento administrativo. Sin embargo, el Gobierno andaluz cambió de opinión al no necesitar en estos momentos más sedes públicas y solicitó hace menos de un año a la Gerencia de Urbanismo el cambio de uso de la parcela para que pasase a ser residencial, de forma que sirviera como una fuente de ingresos dentro del plan de enajenaciones y de eficiencia en la gestión del patrimonio público autonómico que tiene en marcha la Consejería. Según el expediente, se justifica que se trata además de un uso acorde con la zona en la que se encuentra la parcela.

El Consejo de la Gerencia de Urbanismo ya tomó conocimiento de esta petición y actualmente el avance de Estudio de Ordenación se encuentra en fase de exposición pública. Es decir, todavía deberá pasar por el pleno municipal para su aprobación inicial y definitiva. Tampoco ha superado aún la tramitación ambiental. De hecho, en febrero el Servicio de Planeamiento de la Gerencia de Urbanismo reclamó a la Delegación Territorial de Sostenibilidad y Medio Ambiente la corrección de errores en el informe ambiental estratégico para pasar de 132 viviendas a las 214 que se permiten como máximo legal.

Pero la normativa urbanística establece que una recalificación de estas características exige también una compensación a la ciudad por parte de la promotora del expediente, en este caso la Junta de Andalucía. Ahora la pelota está en el tejado de la Plaza Nueva. ¿Qué pedirá a cambio el Ayuntamiento? ¿Qué ofrecerá la Junta? "A nosotros en principio nos interesa. Estamos obsesionados con seguir construyendo vivienda protegida y vivienda libre. Habrá que estudiar ahora qué compensaciones se le exigen a la Junta para cambiar el uso de ese suelo. No se le va a regalar nada a nadie. Esto es un trámite legal y transparente y será a cambio de algo que le interese a la ciudad", argumentó José Luis Sanz este miércoles, sin descartar reajustes en los documentos en base a esas compensaciones, ya sea en la recuperación de plusvalías o a cambio de equipamientos y dotaciones.

Un solar en la calle Betis, posibilidad descartada

La Consejería de Economía, Hacienda y Fondos Europeos defiende que "no es un pelotazo", como ha criticado esta semana el PSOE municipal. Según transmiten fuentes de la Consejería a El Correo de Andalucía, "no se va a enriquecer nadie, ya que el dinero que la Junta obtenga se destinará a colegios, hospitales, atención a la dependencia, carreteras, etc". "¿Acaso el PSOE preferiría que esos suelos se quedaran sin usar, generando costes innecesarios a la administración y acumulando basura, como ocurrió con los solares de la deuda histórica durante la gestión socialista?", añaden.

"Sólo se puede construir un edificio administrativo que la Junta no necesita ni a ningún promotor le interesa invertir en esas condiciones", justifican estas fuentes, de manera que "si el Ayuntamiento le cambia el uso al solar, lógicamente será más fácil venderlo. Y la Junta lo sacará a la venta mediante subasta pública, como ha venido haciendo desde 2019 con los solares e inmuebles infrautilizados". Por tanto, se venderá al mejor postor, que por la privilegiada ubicación pagará una cifra importante. De momento, desde la Consejería no se atreven a hacer estimaciones de precio por lo largo que será el proceso y los cambios que aún se puedan producir.

Una vez que se complete el proceso administrativo de recalificación de los suelos, se realizará una estimación del coste que será el punto de partida tanto para la subasta que realice la Consejería de Hacienda como para la compensación que debe aportar al Ayuntamiento que será económica.

Una de las alternativas planteadas para esas compensaciones que pedía Sanz era un solar en la calle Betis, donde anteriormente había una comisaría de la Policía Nacional. Sin embargo, la Consejería de Hacienda descarta a este periódico esta posibilidad. "Al Ayuntamiento hay que compensar en metálico con 2.509 unidades de aprovechamientos urbanísticos y, también en metálico, con el valor de unos 8.164 metros cuadrados de suelos dotacionales. La valoración de estos conceptos corresponde al Ayuntamiento de Sevilla".

La propuesta de ordenación recogía el solar de la calle Betis como una opción, aunque iba a estar excluida de momento en la fase de avance hasta que se realizaran las valoraciones económicas correspondientes de las compensaciones en metálico de dotaciones y cesiones de suelo.

Una parcela de 7.000 m2 para 214 viviendas

Este solar público de San Bernardo cuenta con 7.065 metros cuadrados, en los que la Junta pretende construir 214 viviendas de renta libre. Se edificaría de manera similar a las parcelas próximas en la zona, en forma de manzana cerrada, con viales y alturas en la línea de las plantas de alrededor. Tendrían una edificabilidad total de 25.090 m2 de techo.

Las viviendas se repartirían en cuatro bloques, dos de cuatro plantas y ático, uno de seis plantas y ático, y otro de ocho plantas con ático. La estimación es que puedan llegar a tener unas 514 habitaciones en total. Además, se contempla la posibilidad de 1.680 m2 de carácter terciario compatible en plantas bajas. Las viviendas en sí ocuparían una superficie total de parcela de 6.165 m2, ya que se ceden 900 m2 de suelo para espacios libres locales por los retranqueos necesarios de la alineación de parcela.