La declaración de zona tensionada rebajaría el alquiler hasta 500 euros: Triana y Centro serían los más beneficiados

Una vivienda de 67 metros cuadrados sin ascensor junto a la Ronda de Triana se alquila a 700 euros. Está dentro de uno de los barrios más caros de Sevilla a una media de 10,2 euros el metro cuadrado y el que tiene más pisos en alquiler, un total de 3.447. Los precios en los últimos años han subido por encima del IPC por lo que se cumple ya de hecho uno de los dos requisitos que establece el Ministerio de Vivienda para declararla como zona tensionada. Sin embargo, no lo es. Desde la Junta de Andalucía y desde el Ayuntamiento se rechaza este modelo al considerar que limitar las subidas de precios supone un "intervencionismo en el mercado" que reduciría la oferta. Y esta negativa conlleva que se pierda la posibilidad de aplicar uno de los incentivos previstos en la normativa. En el caso del inmueble junto a Ronda de Triana con la aplicación de la normativa el inquilino podría ahorrarse 420 euros al año en sus cuotas mensuales y el propietario recibiría una compensación de 400 euros (prácticamente la misma cifra) en su declaración de la renta.

La Ley de Vivienda establece que un barrio puede ser declarado como zona tensionada cuando sus precios de alquiler hayan subido tres puntos por encima del IPC durante los últimos cinco años o cuando se constate que el gasto en la vivienda supera el 30% de los ingresos medios en esa misma zona. Cuando esto ocurre se empiezan a articular una serie de mecanismos temporales como la obligación de no incrementar los precios de arrendamiento en las renovaciones hasta que no haya un incremento de la oferta (a través de nuevas promociones, rehabilitaciones o puesta en carga de inmuebles vacíos) que es el objetivo final de la estrategia.

Entre estas medidas se incorpora un incentivo: si un propietario rebaja un 5% el precio del alquiler respecto al contrato anterior a cambio podría bonificarse en la declaración de la renta hasta el 90% de los ingresos obtenidos por el arrendamiento. Es decir, el inquilino ahorraría con la rebaja del alquiler y el propietario lo recuperaría en su declaración de la renta. Si retomamos el ejemplo de la vivienda junto a la Ronda de Triana, la aplicación de esta fórmula conllevaría una rebaja anual para el inquilino de 420 euros, unos 33 euros mensuales, y un ahorro en la declaración de la renta para el propietario de 400,56 euros.

Más de 500 euros de ahorro en la zona de La Buhaíra

En su reciente visita a Sevilla, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, hizo un llamamiento a la aplicación de esta declaración de zona tensionada en Andalucía y específicamente en las capitales con barrios que cumplen los requisitos como Sevilla, Málaga, Córdoba o Granada: "Un contrato de alquiler medio de 800 al mes el propietario puede no renovarlo y subirlo a 1.000 o 1.200 euros. Si hay zona tensionada no puede hacerlo y además si baja un 5% el alquiler se vería bonificado. Con un piso medio de 800 euros se ahorraría 480 euros al año el inquilino y 420 el propietario en la declaración de la renta".

Si aplicamos la misma fórmula empleada por el Ministerio a un alquiler en el barrio de San Julián a 900 euros al mes la rebaja para el inquilino sería de 540 euros y para el propietario, a través de la declaración de la renta, de 515 euros. El cálculo se puede extrapolar a los barrios del casco antiguo en los que más ha crecido el precio de la vivienda en los últimos años. Por ejemplo, en el entorno del Arenal hay 916 viviendas en alquiler a un precio de 873 euros mensuales por lo que el ahorro se situaría en torno a 523 euros para el inquilino y 499 para el titular del inmueble; en el entorno de la Alameda hay 1856 viviendas a un precio medio de 756 euros por lo que el arrendatario se podrían ahorrar 453 euros y el arrendador vería compensados 432; y en la zona más cercana a la Alfalfa hay 1.012 viviendas a un precio medio de 883 euros por lo que la rebaja sería 442 euros y para el propietario de 422.

Con base en estos mismos datos de los ingresos declarados a la Agencia Tributaria por arrendamientos, la zona de la Avenida de la Buhaíra y San Bernardo tiene ahora mismo el metro cuadrado medio más caro de Sevilla. Con una cuota mensual media de arrendamiento de 921 euros, el ahorro se elevaría a 552 euros para el inquilino y el dueño recuperaría 527. Un cálculo similar se podría aplicar en el segundo barrio más caro, Los Remedios: con la vivienda a una media de 800 euros la reducción del 5% del contrato supondría 489 euros para el arrendatario y 457 para el arrendador en su declaración de la renta.

Depende de la Junta de Andalucía y los ayuntamientos

La declaración de zona tensionada es una medida habilitada en la Ley estatal de Vivienda pero cuya aplicación depende de las comunidades autónomas y de los ayuntamientos que deben reclamarlo. En el caso de Andalucía, la posición de la Junta es de rechazo frontal a lo que considera un "intervencionismo" en el mercado que limitaría la oferta y genera "inseguridad jurídica". Los ayuntamientos de las capitales andaluzas, gobernados por el PP salvo Jaén, respaldan esta posición.

De momento, de hecho, sólo se ha aplicado en Cataluña, donde según los datos recabados por el Ministerio de Vivienda se ha frenado la subida y se ha conseguido una rebaja del precio medio del 4,9%. Al mismo tiempo, el registro del depósito de fianzas de la Generalitat refleja un aumento de los pisos en alquiler.