El plan de Junta y Ayuntamiento para recalificar el solar de San Bernardo: 190 viviendas en bloques de hasta siete plantas

Un nuevo complejo residencial con capacidad para hasta 190 viviendas y 456 habitantes está cada vez más cerca de recibir el visto bueno definitivo para su construcción en un solar del barrio sevillano de San Bernardo. La Junta de Andalucía es la propietaria de unos 7.065 m² de superficie que inicialmente iban a servir para oficinas de la Agencia Tributaria como equipamiento administrativo. Pero se arrepintió, no necesitaba más sedes públicas, por lo que solicitó en julio de 2024 a la Gerencia de Urbanismo el cambio de uso de la parcela para que pasase a ser residencial. Y ahora, cuenta con la aprobación inicial del Estudio de Ordenación, aunque con cambios significativos en el proyecto y "inseguridades jurídicas" que resolver. Es un primer paso de un proceso que ahora debe continuar con la concreción de determinados detalles y cuestiones aún no definidas.

Se trata de una operación urbanística compleja, que el Ayuntamiento de Sevilla permitió avanzar hace una semana en la Junta de Gobierno Local dando luz verde a este proyecto de la Dirección General de Patrimonio de la Consejería de Economía, Hacienda y Fondos Europeos. Ahora el documento se someterá a información pública por plazo de 20 días, e igualmente el Consistorio condiciona la aprobación definitiva a que se resuelvan algunos aspectos que no están claros, como la "inseguridad jurídica" que apuntan algunos informes técnicos que advierten de que podría ser necesario un cambio del PGOU o el destino de las viviendas, ya que se deja la puerta abierta a que sean viviendas protegidas.

De momento, la recalificación del suelo sigue adelante. La intención es construir 190 viviendas (frente a las 214 contempladas inicialmente) en una parcela que lleva más de 20 años sin uso y que actualmente actúa de manera provisional como parking con 280 plazas de aparcamiento. En principio, los pisos serán de renta libre, lo que significa que la Junta hará caja con el solar, y la promotora que lo compre también. La Consejería de Economía, Hacienda y Fondos Europeos siempre ha defendido frente a las críticas que "no es un pelotazo". Fuentes de la Consejería transmitieron a El Correo de Andalucía, "no se va a enriquecer nadie, ya que el dinero que la Junta obtenga se destinará a colegios, hospitales, atención a la dependencia, carreteras, etc". "Sólo se puede construir un edificio administrativo que la Junta no necesita ni a ningún promotor le interesa invertir en esas condiciones", justificaban estas fuentes, de manera que "si el Ayuntamiento le cambia el uso al solar, lógicamente será más fácil venderlo. Y la Junta lo sacará a la venta mediante subasta pública, como ha venido haciendo desde 2019 con los solares e inmuebles infrautilizados".

En cuanto a las dudas legales, Urbanismo concluye que la aprobación del Estudio de Ordenación "requiere que se garantice la plena seguridad jurídica en su previa tramitación, para lo que se exige que la Consejería competente avale de forma indubitada y sin reservas la propuesta conforme se plantea en el documento sometido a aprobación inicial". Es decir, mediante "una instrucción autonómica" o que "en el informe a emitir por la Consejería competente en la tramitación del expediente se contenga la afirmación expresa de su viabilidad jurídica". "Solo conforme a esta expresa exigencia legal, se puede estimar viable", sentencia.

Bloques de hasta siete plantas con posibilidad de VPO

El Estudio de Ordenación presentado por la Junta de Andalucía ofrece detalles sobre cómo serán finalmente esas casi 200 nuevas viviendas a construir en San Bernardo tras haber eliminado 24 alojamientos del plan inicial. Este solar está ubicado entre el centro histórico y esta zona de lujo de la capital. Concretamente, junto a la antigua Estación de San Bernardo, entre la Avda. de Cádiz, la Avda. de Málaga y las calles Juan Mata Carriazo y Felipe Hansen. Esta parcela fue sometida hace unos años a actuaciones de reforma interior, como consecuencia de la remodelación urbanística de los espacios que anteriormente ocupaba el trazado ferroviario de Sevilla a Cádiz y el entorno de la estación de Ferrocarril de San Bernardo o Estación de Cádiz.

Este proyecto residencial será a través de bloques, en manzana, con edificios que en la mayoría de fachadas tendrán planta baja más 4 o 5 plantas, menos en Juan de Mata Carriazo, donde se podrán alcanzar hasta siete plantas, justificado por el mayor ancho de la calle. En general, se razona que tienen alturas similares o algo inferiores a las del entorno.

Aunque las viviendas son para la renta libre, el plan deja la puerta abierta a que haya vivienda protegida. De hecho, uno de los requerimientos que la Gerencia de Urbanismo pide resolver antes de la aprobación definitiva es que se aclare si se estudiará y se apostará porque todas sean viviendas protegidas o al menos un porcentaje de ellas, unas 26 viviendas. Se menciona que se podría incrementar la capacidad de vivienda un 14% si se destina a VPO.

Compensaciones con zonas verdes y dinero

La tramitación por parte de la Gerencia de Urbanismo también plantea cómo se resolverá que se elimine un suelo tan importante para la ciudad, que pertenece al Sistema General Administrativo y por tanto estaba reservado para edificios públicos, no para viviendas.

Esta recalificación lleva consigo compensaciones por parte de la Junta de Andalucía en forma de equipamientos y de cantidad económica para poder eliminar un sistema general del PGOU, algo jurídicamente delicado. Según los cálculos que se realizan, deberían generarse más de 5.368, 20 m² de suelo dotacional por el aumento de población que va a suponer. La propuesta es ceder 900 m² de zonas verdes públicas y 1.750 m² construidos de equipamiento público (por ejemplo, uso social o comunitario).

Además, como el cambio de uso genera un gran beneficio urbanístico, "se propone monetizar el resto de las compensaciones". La ley urbanística obliga a que el 10% del incremento de valor generado por una operación de este tipo revierta en el Ayuntamiento, como compensación por el beneficio obtenido con el cambio de planeamiento. Urbanismo advierte que debe justificarse todo correctamente.

Cuestiones urbanísticas por resolver

A nivel urbanístico, no deja de ser que un solar reservado en el PGOU de 2006 como Sistema General (parques, hospitales, estaciones, equipamientos públicos, infraestructuras), pero se recalifica con este Estudio de Ordenación. Por ello, Urbanismo expresa que de momento sigue adelante el proceso administrativo, que cuenta incluso con el visto bueno ambiental, pero es la Junta la que debe avalar que el cambio es legal.

"Parece justificado que, una vez eliminada la calificación del planeamiento general, la opción más conveniente es que la parcela recupere aquella ordenación que le otorgó el planeamiento en base al cual se desarrolló el sector del que formaba parte. No obstante, el Estudio de Ordenación no justifica suficientemente el aumento de la edificabilidad ni de viviendas que le correspondían a la parcela (unas 150), debiendo quedar todo ello aclarado previamente a la aprobación definitiva", expone Urbanismo.