De pulmón verde a 240 viviendas: el 'Esqueleto' de San Pablo será ocupado por dos torres de trece plantas

Luz verde al nuevo futuro para el conocido como 'Esqueleto' de San Pablo. Ubicado entre las calles Doctor Laffón Soto, Tesalónica, Éfeso y Jerusalén, el pleno del Ayuntamiento de Sevilla ha aprobado un nuevo residencial de 240 viviendas en el que residirán hasta 576 habitantes. Este terreno acumuba cerca de tres décadas en el olvido, ya que a finales de los años 80 del siglo pasado comenzaron las obras de un edificio que quedaron paralizadas. En 2006 obtuvo nueva licencia para terminar los trabajos, pero otra vez quedaron detenidos. Diez años después, en 2018, se quiso convertir en una gran zona verde, pero finalmente serán dos torres de trece plantas.

Con una inversión de más de 30 millones se iba a construir el centro comercial San Pablo Plaza, en 18.000 metros cuadrados junto al Palacio de Deportes, con cien locales, un Mercadona y firmas de bricolaje en dos plantas de altura y otras tres bajo rasante. Iba a generar 400 nuevos puestos de trabajo. Pero jamás llegó a llevarse a cabo, por la crisis económica de finales de la primera década de los 2000. Por eso en 2018 el Ayuntamiento de Sevilla incluyó el solar en un plan municipal, el Plan Reaviva, para convertirlo en un pulmón verde. Este edificio en estructura que iba a ir destinado a uso terciario.

El Ayuntamiento ha llevado al pleno la aprobación definitiva del Estudio de Ordenación de la parcela, promovido por Rusticana Real Estate S.L. La propuesta ha salido adelante con los votos a favor de PP y Vox y el rechazo de Con Podemos-IU y PSOE, que han criticado con dureza la nueva ordenación de la parcela, en la que se proponen nuevos usos, edificabilidades y alturas, "de forma que haga posible su desarrollo en el mercado inmobiliario actual, al mismo tiempo que se generan nuevos espacios libres, regenerando un entorno degradado y recuperándolo para el uso y disfrute de los vecinos del entorno". En opinión de la coalición de izquierdas, se trata de una "recalificación más" de un terreno terciario para construir viviendas, "en el distrito, además, con más densidad de población". "¿Para dotar de espacios verdes, la única solución es un 'pelotazo' urbanístico?", ha interpelado la portavoz, Susana Hornillo, al delegado municipal de Urbanismo, Juan de la Rosa. En esa línea se ha pronunciado el concejal socialista Francisco Páez, que se ha referido a esta propuesta como un caso más de "urbanismo especulativo y devorador", al tiempo que ha lamentado que una zona verde que era adecuada "ahora se haya perdido".

El Estudio plantea una Actuación de Mejora Urbana para cambiar el uso del suelo de terciario a residencial y elevar los parámetros del planeamiento: pasa de 2 a 13 plantas y de 12.180 m² a 31.650 m² de edificabilidad, con un máximo de 240 viviendas. La ordenación divide el ámbito en dos parcelas residenciales (M1 y M2), con 15.825 m² cada una, y destina el bajo rasante a garaje.

De pulmón verde a viviendas. En 2018 se abrió un proceso de participación para la redacción de un proyecto y desde el sector de la Arquitectura se concluyó que por sus condiciones de contorno, materialidad y uso el solar estaba aislado del barrio y se proponía una "intervención contundente y de escala para convertir este lugar en el nuevo corazón verde de San Pablo". Se definió como "un páramo de asfalto usado como aparcamiento para vehículos y ocupado los jueves de cada semana por el mercadillo ambulante".

Cesiones y dotaciones dentro del proyecto

Uno de los puntos más sensibles del proyecto es el de las cesiones y dotaciones. Los informes técnicos analizan dos alternativas: una primera con cesión de 7.564 m² de suelo como espacio libre y una segunda —la que se mantiene— con 4.530,90 m² de Espacio Libre público, quedando el resto como superficie libre privada de parcela. En paralelo, el expediente cuantifica el estándar municipal de sistemas generales de espacios libres y zonas verdes y fija un incremento poblacional de referencia de 576 habitantes (240 viviendas x 2,4 hab/viv), lo que arroja una reserva teórica de 4.153,02 m²; por encima de esa cifra, el proyecto plantea el citado espacio libre público de 4.530,90 m².

Donde el documento introduce más matices es en el déficit dotacional local: el expediente fija una reserva total exigible de 6.780,90 m², pero la propuesta alcanza 5.119,92 m², lo que deja un déficit de 1.660,98 m². Para cubrirlo, la solución que se menciona pasa por una “sustitución” vinculada al bajo rasante (garaje) en el ámbito del espacio libre, una vía que los informes advierten que debe tratarse como sustitución “en metálico” (integrada en el Patrimonio Municipal del Suelo) y no como se describe en algún apartado del documento del promotor, que “deberá corregirse”. Además, Urbanismo señala un condicionante práctico: si el acceso al aparcamiento se resuelve con rampas dentro de los espacios libres, “no serían compatibles con la funcionalidad” de esas zonas verdes y peatonales.

Defiende el nuevo proyecto que se hará "posible su desarrollo en el mercado inmobiliario actual al mismo tiempo que se generan nuevos espacios libres y se eliminan barreras físicas, regenerando un entorno degradado y recuperándolo para el uso y disfrute de los vecinos del entorno". Continúa explicando el expediente que la tipología edificatoria de bloques en altura permite liberar una gran superficie de suelo que se destina a espacios libres públicos, además de servir para el esparcimiento y disfrute de la población mejorando la conexión entre la trama urbana residencial y la manzana de equipamientos. 

"Se puede determinar que la actuación de mejora urbana propuesta es congruente con los objetivos del vigente PGOU", sentencia la Gerencia de Urbanismo sobre la actuación que se pretende acometer para dar cobijo a más de 500 habitantes en este solar de San Pablo.