Expertos en Urbanismo analizan los nuevos barrios de Palmas Altas o Sevilla Este: "La vivienda es lo primero, los servicios llegan después"

Palmas Altas, Algodonera, Fibes, Cruz del Campo, los nuevos distritos Tecnológico y Aeroespacial. Sevilla crece con nuevos barrios o proyectos residenciales para dar respuesta a un incremento incesante de la demanda de la vivienda. Por un lado, el Ayuntamiento de Sevilla está aprobando cambios de uso de determinadas parcelas, reservadas para servicios terciarios privados, para que pasen a ser residenciales. Y por otro, hay quejas vecinales, tanto de nuevos residentes como de los de zonas de alrededor, porque no cuentan aún con equipamientos públicos a su disposición o alternativas de movilidad que garanticen salidas y entradas adecuadas y eviten un colapso.

Además, el Ayuntamiento va a modificar el PGOU para que se puedan levantar edificios con mayor densidad de hogares para "afrontar la actual situación de alta demanda residencial". La intención es que en las nuevas construcciones se aumente hasta un 20% la densidad de viviendas. Es decir: en el mismo espacio, se podrán edificar más pisos que antes haciéndolos más pequeños. Es otra de las medidas del Gobierno de José Luis Sanz para dar respuesta a una "emergencia habitacional" en Sevilla a día de hoy, tal como reconoce la propia Gerencia de Urbanismo en el texto de esta modificación en el PGOU cuya consulta pública concluyó este lunes.

Ante estos desarrollos, surgen varias preguntas. ¿Cómo están diseñados los nuevos barrios? ¿Cuánto tardan en llegar los comercios? ¿Están asegurados los equipamientos públicos? ¿Son positivos estos cambios de uso? Mónica Granados, arquitecto-urbanista en activo, con 25 años de experiencia en planificación urbanística y promociones inmobiliarias, que además ejerce como profesora asociada del Dpto. de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Universidad de Sevilla, considera positivos estos cambios de uso: "No me parece una mala decisión que hoy en día se cambien para una vivienda social en sus diferentes tipos de regulación. La demanda principal de la sociedad es el acceso a la vivienda. Si se ponen más VPO, esta medida de transformación no es ningún disparate, todo lo contrario".

"Hay que resolver otras cuestiones antes de recalificar suelo y seguir aumentando el número de viviendas, que generan más tráfico y demanda de servicios públicos no cubiertos", asegura por su parte Reyes Gallegos, doctora arquitecto-urbanista, docente en el Dpto. de Urbanismo de la Escuela de Arquitectura de Sevilla y premio COAS Urbanismo 2021. Para Gallegos, hay asignaturas pendientes como la movilidad, centros de salud, deportivos o culturales, así como en medio ambiente.

La premisa sobre la que parte Granados es que estos nuevos barrios se planificaron en el PGOU de 2006, pero entonces la demanda de la ciudad no era la de ahora. Para ella, en todos los desarrollos residenciales existe un decalaje de varios años entre la llegada de las primeras viviendas y la apertura de los comercios de proximidad, los que generan barrio de verdad y, también, las oficinas todo tipo de negocios de servicios y los equipamientos públicos. Se tienen que conformar los barrios con los nuevos vecinos, porque todo llegará, igual que ha sucedido en el Aljarafe: "Allí hubo muchísima dinámica de desarrollos residenciales. Primero se hicieron las urbanizaciones más privativas, después llegaron las promociones de viviendas protegidas. Las plantas bajas de los edificios plurifamiliares tenían locales vacíos y poco a poco empezaron a aparecer todo tipo de tiendas de alimentación, comercios diversos como bares, farmacias, academias, heladerías, negocios de comida preparada, gimnasios, etc". "Tuvieron un decalaje de hasta diez años y hoy ya están funcionando generando esa dinámica que necesita la ciudad", cuenta a El Correo de Andalucía, porque "cuando la gente empieza a vivir se tarda unos años hasta que el barrio se consolida y los negocios aparecen después, cuando autónomos y empresarios estudian el mercado y hay masa de gente que generan demanda".

Además, esta urbanista explica que actualmente la sociedad "no demanda tantos espacios para oficinas o centros privados" porque "hay mucho teletrabajo, empresas pequeñas, o reuniones que se hacen por videoconferencia" y estas actividades se pueden resolver en las viviendas. "Hay menos demanda de suelo privativo terciario y sí de vivienda", prosigue, dando lugar a "la creación de edificios mixtos con viviendas comercios: supermercados, panaderías, alimentación, peluquería, estética, asesorías o cualquier otra actividad de servicios es lo que crea finalmente la dinámica del barrio y de la ciudad".

Sobre los tiempos, tienen que pasar entre cinco o diez años, en función de la dinámica del barrio. "Siempre hay un decalaje", insiste. "Las actividades privativas, como las academias de inglés por ejemplo u otras actividades complementarias, llegan cuando hay una masa crítica de gente viviendo. Los autónomos o pymes tienen que analizar si hay demanda y si es rentable", desarrolla Mónica Granados.

Un acceso garantizado a los equipamientos

Para Reyes Gallegos, antes de crear más vivienda, los vecinos de estos nuevos barrios y los de alrededor tienen que tener garantías de poder acceder a unos servicios básicos. Considera que es algo que no se está cumpliendo. "En los barrios hay déficits de espacios culturales, espacios deportivos para los jóvenes, plazas y espacios de representatividad, y centros de salud para la mayoría de especialidades", explica a este periódico, como una tendencia extendida en zonas residenciales cercanas, como pudiera ser el caso de Sevilla Este y el nuevo barrio de Fibes o en Los Bermejales, junto a Palmas Altas.

Mónica Granados asegura que "los equipamientos públicos deben estar garantizados", si bien "para que haya plazas en colegios, centros deportivos o de salud se debe generar población". Por ejemplo, les cuenta a sus alumnos: "Si en un nuevo barrio los vecinos tienen pocos niños y, en cambio, optan por vivir con mascotas, las necesidades son diferentes. Habría más demanda de parques que de colegios".

Esta profesora de la Universidad de Sevilla explica que hay unos estándares de equipamiento por habitante, con parcelas destinadas para equipamiento público. "No se transformarán a priori en edificios para viviendas. Están destinadas a espacios libres y todo tipo de equipamientos necesarios para cumplir las reservas y las demandas de la sociedad", afirma.

Una cuenta pendiente con la movilidad

"También hay mucho que hacer aún en cuanto a la movilidad. Faltan líneas y paradas de autobuses y carriles bici, y sobran carriles para el coche", valora Reyes Gallegos como aspecto a tener en cuenta a la hora de diseñar estos nuevos barrios.

"Hay una asignatura pendiente con el medioambiente", añade también, porque "faltan sombras", así como "la rehabilitación del patrimonio residencial, con ascensores en pisos cárceles y la sustitución de materiales nocivos o poco aislantes". Gallegos también apunta como aspecto a tener en cuenta en el diseño de los nuevos barrios que el patrimonio industrial pueda "reutilizarse para espacios muy interesantes de usos polivalentes para todas las generaciones".

Mónica Granados también es crítica en este sentido: "Ahí las ciudades sí deben ponerse a trabajar de forma seria y rápida. Hay que hacer un hincapié importante porque se necesitan servicios públicos eficientes y muchas veces no son como debiera. Por ejemplo, es un problema que no tengamos más líneas de metro. Vamos con retraso. En Palmas Altas, con la Ciudad de la Justicia, todos los trabajadores específicos del derecho, como todos los servicios necesarios complementarios como los de informática, reparaciones, suministros limpieza, etc, y los usuarios tendrán que desplazarse y ahí hay una necesidad de tener transporte público o aparcamientos. Cree que tanto Tussam como Lipasam, por ejemplo, aunque tengan sus planificaciones, son servicios que se irán insertando poco a poco para dar respuesta a las necesidades de los habitantes.