¿Cómo afecta a los grandes caseros y a los fondos el decreto de vivienda? Del límite a las compras 'a derribo' al 'castigo' fiscal y los desahucios

El nuevo real decreto-ley de vivienda pone buena parte del foco sobre los grandes propietarios y los inversores institucionales, lo que desde el Ministerio de Vivienda ha aglutinado bajo la denominación de "fondos buitre". Desde el departamento liderado por Isabel Rodríguez se apostó por prohibirles la compra de nuevas casas y ponerle coto a los desahucios. En esto han centrado buena parte del texto, aunque también han incorporado otros asuntos, como un nuevo 'castigo' fiscal a las socimis.

El decreto mantiene como gran tenedor a la persona o empresa propietaria de más de diez casas, salvo en las zonas tensionadas, donde las comunidades autónomas pueden rebajar la frontera hasta los propietarios de cinco o más viviendas. La primera novedad es que esa condición deberá acreditarse mediante una certificación del Registro de la Propiedad y si una única finca registral contiene un edificio con varias viviendas, cada unidad contará como un inmueble aunque el edificio no tenga realizada la división horizontal.

Una de las medidas más relevantes para fondos, servicers, plataformas de inversión y otras compañías que compran vivienda es la nueva limitación a las adquisiciones de casas con fuertes descuentos sobre su valor. En concreto, hasta el 31 de diciembre de 2028, cualquier entidad "con o sin personalidad jurídica" que incluya entre sus actividades la adquisición de inmuebles tendrá limitada la compra de viviendas por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado. En términos sencillos, una casa tasada en 200.000 euros no podría adquirirse por menos de 140.000 euros.

La medida es más amplia que una prohibición dirigida exclusivamente a los llamados "fondos buitre", nomenclatura que Rodríguez no ha incluido en el texto: afecta a cualquier entidad dedicada a adquirir inmuebles que cumpla los requisitos del artículo, con independencia de su denominación o estrategia de inversión. Sí podrán realizarse adquisiciones por debajo de ese umbral cuando la vivienda vaya a destinarse durante al menos cinco años a vivienda habitual asequible o social, a determinados usos sociosanitarios o para colectivos vulnerables y quedan fuera las entidades adheridas a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad de vivienda.

Un régimen especial frente a los desahucios

Una de las novedades del real decreto-ley es la nueva regulación de los desahucios. Se establece un régimen específico hasta finales de 2030 para las entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras de créditos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación. Si la persona que debe ser desalojada se encuentra en situación de vulnerabilidad y carece de alternativa habitacional, el juez deberá suspender el procedimiento, incluso aunque ya exista sentencia u orden de lanzamiento, siempre que todavía no se haya producido físicamente el desalojo. La principal diferencia con los pequeños propietarios es que a los grandes tenedores se les niega una compensación si esto ocurre.

Más restricciones en el alquiler

El texto publicado este miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y que será sometido a votación en el Congreso el viernes incluye que la renta inicial de los nuevos contratos en zonas tensionadas no podrá superar el máximo que determine el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda ni añadir gastos, servicios o conceptos adicionales para superar ese 'tope'. A esto se suma la limitación extraordinaria que afecta al conjunto del mercado hasta finales de 2027. Si el alquiler que ya paga el inquilino supera el máximo que arroja el índice estatal, la actualización anual será del 0%. En los demás contratos el incremento no podrá superar el 2%. Los grandes propietarios también tendrán que asumir la nueva prórroga extraordinaria de hasta dos años que puede solicitar el inquilino para contratos que finalicen hasta 2028.

Subida de impuestos a las socimis

El Ejecutivo ha incluido en el real decreto-ley un 'castigo' fiscal a las socimis, sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria. España es el segundo país del mundo con más entidades de este tipo, pero la mayoría invierten en activos no residenciales, como edificios de oficinas, naves logísticas, centros comerciales o, incluso, centros de datos. El decreto fija un gravamen especial del 25% sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes del alquiler de viviendas, aunque incorpora incentivos. El gravamen se reduce a la mitad cuando más del 80% de las viviendas alquiladas tenga consideración de vivienda asequible y puede reducirse en un 100% si los beneficios no repartidos se reinvierten en un plazo de tres años en vivienda destinada al alquiler asequible.

Más difícil vender viviendas alquiladas en bloque

El decreto introduce además un cambio relevante para los fondos que compren o vendan carteras de viviendas alquiladas. Que un piso se venda conjuntamente con otros activos ya no elimina el derecho de adquisición preferente del inquilino cuando esa vivienda pueda individualizarse jurídicamente. En una venta de cartera deberá asignarse un precio concreto a cada vivienda mediante criterios objetivos, preferentemente tomando como referencia el valor catastral o una tasación independiente.

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