¿Cómo afecta a los pequeños propietarios el decreto de vivienda? De las prórrogas obligatorias a los desahucios y las rebajas fiscales

El nuevo real decreto-ley de vivienda del Gobierno no está dirigido únicamente contra grandes tenedores, fondos o socimis. Buena parte de las medidas afectan directamente a los pequeños propietarios, desde quien alquila una segunda vivienda hasta quien tiene varios pisos pero no alcanza la consideración de gran tenedor. Se trata del primero de los dos textos aprobados el martes por el Consejo de Ministros, que regula los desahucios, las prórrogas extraordinarias, las subidas de renta, los alquileres temporales y por habitaciones, la fiscalidad o los pisos turísticos, entre otras cuestiones.

La primera dificultad está precisamente en determinar qué es un pequeño propietario. El decreto no establece una definición única. La ley de vivienda mantiene como gran tenedor a quien posea más de diez viviendas, aunque en zonas tensionadas las comunidades autónomas pueden particularizar el umbral hasta cinco o más inmuebles. Sin embargo, cuando el nuevo decreto introduce una protección específica frente a determinadas suspensiones de desahucio, utiliza otra frontera: persona física propietaria de dos o menos viviendas.

Dos años más de contrato y límites a las subidas

Uno de los principales cambios para cualquier casero está en la duración de los contratos. Los alquileres habituales que venzan hasta el 31 de diciembre de 2028 podrán ser prorrogados a petición del inquilino hasta un máximo de dos años y el propietario estará obligado a aceptar la extensión. Solo hay varias excepciones, como que necesite recuperar la vivienda para él o que las partes firmen un contrato nuevo rebajando la renta al menos un 5%. Una medida similar ya estuvo en vigor a principios de año en otro real decreto-ley que finalmente no fue convalidado en el Congreso de los Diputados.

Por otro lado, también cambia temporalmente la actualización de las rentas. Hasta finales de 2027, no podrá actualizarse al alza si el alquiler ya supera el máximo que marque el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, una especie de plataforma pública que marca cuál es la horquilla de precio de arrendamiento para una determinada casa. Esto es de especial relevancia, ya que en las principales ciudades el sistema marca precios muchos más bajos que los actuales de mercado. En caso de que la renta este por debajo, la subida no podrá superar el 2% a no ser que el inquilino acepte voluntariamente que sea superior.

Agencia, seguros y reparaciones

El decreto amplía además las obligaciones cotidianas del arrendador. Los gastos de agencia y de formalización, gestión o renovación del contrato no podrán trasladarse al inquilino. Se trata de una de las prácticas más denunciadas por las organizaciones de consumidores y el propio Ministerio de Consumo. La cartera liderada por Pablo Bustinduy ha insistido en numerosas ocasiones que es ilegal cobrar una comisión por la gestión a las personas interesadas en arrendar una casa y ha multado a inmobiliarias como Alquiler Seguro por ello. Además, a partir de ahora tampoco podrán repercutírsele los impuestos asociados a la vivienda ni se puede obligar a contratar un seguro de impago al ocupante.

Por otro lado, las fianzas quedan limitadas a dos mensualidades y se endurece la regulación de reparaciones en los pisos. Si aparece un desperfecto que afecte a la habitabilidad, seguridad o salubridad, el inquilino podrá reclamar por escrito la reparación y aportar un presupuesto. El propietario tendrá 15 días para aceptarlo, proponer una alternativa o ejecutar los trabajos. Si no responde o se niega, el arrendatario podrá hacer la reparación y descontarla de las siguientes rentas.

Restricciones al alquiler temporal

Los pequeños propietarios que hayan trasladado sus viviendas al alquiler de temporada o por habitaciones también estarán afectados. Para considerar temporal un contrato tendrá que existir una causa real y acreditable que justifique el desplazamiento del inquilino y el contrato deberá superar 31 días y no exceder de doce meses. Si finalmente se encadenan más de dos contratos pasará a considerarse alquiler habitual desde el primero. En los pisos alquilados por habitaciones, además, la suma de todas las rentas no podrá superar la que correspondería a la vivienda completa y tendrá que respetar los límites aplicables si está en zona tensionada.

Protección frente a un desahucio

En el caso de los desahucios, el decreto regula diferente para un pequeño propietario que para un gran casero. El texto establece expresamente que la vulnerabilidad económica del demandado no prevalecerá cuando quien reclame sea una persona física propietaria de dos o menos viviendas y, en caso de se suspenda el lanzamiento por vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional, la Administración deberá asumir la compensación cuando el demandante sea una persona física. Esta podrá cubrir como máximo la renta contractual que haya dejado de percibirse y los suministros impagados.

Rebajas fiscales a cambio de bajar el precio del alquiler

La otra cara del decreto son los incentivos fiscales. El Gobierno modifica el la ley del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para beneficiar especialmente a los propietarios que no sean grandes tenedores y mantengan o reduzcan los alquileres. Si un pequeño propietario firma un nuevo contrato el mismo arrendador y reduce la renta más de un 5%, la reducción sobre el rendimiento podrá alcanzar entre el 70% y el 100%. Si simplemente mantiene la renta anterior, la reducción será del 50%. Si la sube, el incentivo disminuye progresivamente: del 40% para incrementos de hasta el 5% hasta el 15% cuando la subida supera el 20%. También existen incentivos de hasta el 100% para viviendas que salen por primera vez al alquiler.

Fuente: El Periódico